Was kann man gegen eine fristlose Wohnungskündigung tun?

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist für Mieter ein Schock. Plötzlich steht man vor dem möglichen Wohnungsverlust – und das ohne lange Vorlaufzeit. Doch nicht jede fristlose Kündigung ist rechtmäßig. In Deutschland gibt es für beide Seiten – Mieter und Vermieter – klare gesetzliche Regelungen, die genau definieren, wann eine fristlose Kündigung zulässig ist und was man dagegen tun kann.

In diesem Beitrag erfährst du, wann eine fristlose Kündigung erlaubt ist, welche Rechte du als Mieter hast, und wie du dich erfolgreich gegen eine fristlose Kündigung wehren kannst.

1. Was ist eine fristlose Kündigung?

Eine fristlose Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden soll. Das Mietverhältnis endet dann sofort oder nach wenigen Tagen.

Laut § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann eine fristlose Kündigung nur erfolgen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, der es einer Vertragspartei unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen – auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.

2. Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter

Typische Gründe, die Vermieter anführen, sind:

Zahlungsverzug: Wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Störung des Hausfriedens: Wenn der Mieter dauerhaft andere Mieter stört, z. B. durch Lärm oder Bedrohungen.
Illegale Nutzung der Wohnung: z. B. unerlaubte gewerbliche Nutzung oder Untervermietung ohne Zustimmung.
Beschädigung der Wohnung: mutwillige oder grob fahrlässige Zerstörung des Eigentums.
Verweigerung des Zutritts zur Wohnung: etwa wenn notwendige Reparaturen verhindert werden.

Wichtig: Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und den genauen Kündigungsgrund benennen.

3. Wie sollte man auf eine fristlose Kündigung reagieren?

Wenn du eine fristlose Kündigung erhältst, solltest du sofort handeln – aber ruhig und überlegt. Hier sind die Schritte, die du einleiten solltest:

a) Kündigung auf Rechtmäßigkeit prüfen lassen

Nicht jede fristlose Kündigung ist gültig. Oft fehlt ein triftiger Grund oder sie wurde nicht korrekt ausgesprochen. Du solltest:

Die Kündigung von einem Anwalt oder Mieterverein prüfen lassen.
Auf formale Fehler achten (z. B. fehlende Begründung, keine Unterschrift).
Prüfen, ob der Kündigungsgrund überhaupt rechtlich zulässig ist.

In vielen Fällen lassen sich Kündigungen bereits aus formalen Gründen angreifen.

b) Mietrückstände sofort ausgleichen

Falls die Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt ist, kannst du sie durch Zahlung unwirksam machen. Das nennt sich „Schonfristzahlung“ (§ 569 Abs. 3 BGB):

Wenn du innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt einer Räumungsklage alle Rückstände inkl. Nebenkosten und Zinsen bezahlst, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam.
Diese Schonfrist kannst du nur alle zwei Jahre nutzen.

c) Widerspruch gegen die Kündigung einlegen

Auch wenn eine fristlose Kündigung grundsätzlich zulässig wäre, kannst du nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, z. B. bei sozialer Härte:

drohende Obdachlosigkeit
Krankheit oder Schwangerschaft
kein alternativer Wohnraum

Ein Widerspruch sollte schriftlich und gut begründet erfolgen – idealerweise mit ärztlichen Attesten oder Nachweisen.

4. Was tun bei Räumungsklage?

Wenn du nicht freiwillig ausziehst, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Das Gericht prüft dann, ob die fristlose Kündigung rechtmäßig war.

So läuft eine Räumungsklage ab:

Du erhältst eine Klagezustellung vom Gericht.
Du hast 2 Wochen Zeit, um schriftlich zu reagieren.
Du kannst deine Verteidigung und Gegenargumente vorbringen.
Es folgt ein Gerichtstermin – danach entscheidet das Gericht.

Wenn das Gericht zu dem Schluss kommt, dass die Kündigung unrechtmäßig war, darfst du in der Wohnung bleiben. Andernfalls wird ein Räumungstitel erlassen, und der Gerichtsvollzieher kann mit der Räumung beginnen.

Tipp: Ein Anwalt für Mietrecht kann dich in einem Räumungsverfahren effektiv vertreten und deine Chancen erhöhen, in der Wohnung zu bleiben.

5. Unterstützung holen: Mieterverein oder Anwalt

Wenn du dir unsicher bist, wie du vorgehen sollst, wende dich an:

Mietervereine (z. B. Deutscher Mieterbund): Für wenig Geld erhältst du kompetente Beratung.
Fachanwälte für Mietrecht: Bei komplizierten Fällen oft unverzichtbar.
Sozialberatungsstellen: Gerade bei finanziellen Problemen oder drohender Obdachlosigkeit können sie helfen.

Wenn du dir keinen Anwalt leisten kannst, gibt es die Möglichkeit von:

Beratungshilfe (für außergerichtliche Beratung)
Prozesskostenhilfe (für das gerichtliche Verfahren)

6. Wie kann man eine fristlose Kündigung in Zukunft vermeiden?

Vorbeugen ist besser als heilen. Einige Tipps, um nicht in eine ähnliche Lage zu geraten:

Zahlungen pünktlich leisten – notfalls mit Dauerauftrag.
Bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen.
Den Hausfrieden respektieren – Streit mit Nachbarn vermeiden.
Reparaturen und Besichtigungen nicht verweigern, wenn berechtigt.

Wenn du merkst, dass du deine Miete dauerhaft nicht zahlen kannst, solltest du rechtzeitig z. B. Wohngeld beantragen oder dich an eine Schuldnerberatung wenden.

7. Fazit

Eine fristlose Wohnungskündigung ist ein schwerwiegender Einschnitt – aber kein Automatismus. Viele Kündigungen sind anfechtbar oder rückgängig zu machen, wenn man schnell und richtig reagiert.

Die wichtigsten Punkte noch einmal zusammengefasst:

Prüfe die Kündigung rechtlich – viele sind angreifbar.
Zahle Mietrückstände schnell, um die Kündigung unwirksam zu machen.
Hole dir Hilfe – bei Mietervereinen, Anwälten oder Beratungsstellen.
Reagiere auf Klagezustellungen – schweigen schadet nur dir.
Nutze gesetzliche Möglichkeiten, wie Schonfrist oder Härtefallregelung.

Am wichtigsten: Bewahre Ruhe. Selbst bei einer fristlosen Kündigung gibt es Wege, deine Wohnung zu behalten – oder Zeit zu gewinnen, um eine neue Bleibe zu finden.